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發表于 2020-4-21 13:38:18 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式


第一件事是辦理單身證明,離婚的要備好離婚證明,結婚的要準備已婚證明,沒這個買不了房的。還要刻一個私章,要用到的。需要貸款的還要有收入證明。這要提前準備。一回去就做。
一、定大方向:
決定好在哪片區域買。最好不買在太偏僻的地方。最好周邊配套好一點兒,交通便利,學校,幼兒園,菜場近一些;蛘呱晕⒎比A一點的地方,這樣一時不住,出租租金也高一些;蛘吲R街的門臉房,考慮以后做點兒什么。只要價格能接受,就可以考慮。如果都太貴,就把上面的要求適當放低一些。

二、大方向怎么定:
大方向確定了以后,就集中在確定的區域看房子。這個問問當地住的人,熟人都問問吧。但是最后自己拿主意。多找一些中介,他們會推薦不同的房源。結合自己的經濟和看到的那些房源的情況,決定買啥樣的。


三、具體看房子:
看房子的時候,要注意很多事情。這些因素都會影響價格,如果好的太貴,就適當降低要求,降到自己不能接受為止。列在下面:

1、房子的房型,合理不合理,住著別扭不別扭。很合理的一般就貴唄。
2、房子的面積,夠不夠用?面積大的就貴唄。
3、房子的年齡,太老的房子不能要,萬一以后要賣,很難出售,出售也不值錢。錢夠用的情況下,房子越新越好。錢不夠嘛,就降低點兒要求。
4、房子的樓層,一般底樓頂樓不太好,底樓潮濕(其實北方還好,上海是底樓很潮),頂樓怕漏水,冬天還冷。高了也難爬。3樓4樓最好了,有金三銀四的說法。就是三樓是黃金,四樓是白銀的意思。
5、有沒有噪音,周邊有工廠什么的嗎?
6、周邊有沒有污染厲害的企業,比如空氣不好。
7、房子有沒有滲水、漏水問題。

8、產權權屬清晰不清晰?有沒有糾紛?有沒有抵押?都要問上家。
9、是否有租賃關系或其他糾紛。就是現在里面有租客嗎?有租客的話,租客有優先購買權,如果沒有租客放棄優先購買權的書面承諾,碰上難搞的租客他可能反咬一口,說他不知道上家要賣房,不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。
10、小區的環境,環境好的就貴一些。小區旁邊有沒有大的變電站呀?有變電站的話有輻射,盡量不買。小區旁邊是不是棚戶區呀,棚戶區一時半會兒拆不了,臟亂差,也不好。
11、房子臨不臨馬路。如果想買臨馬路的房子,那么就買一樓吧,可以做事情呀。
否則,不是一樓的臨馬路房子最好不買,太吵。風水也不好。尤其是臨馬路的房子,不能對著路口,正對著路口的那間房子不能買,風水不好。
12、小區中間的房子,如果正對著小區大門,最好也不買,風水不好的。
13、房子的采光好不好,黑乎乎的見不到太陽的房子不能買。所以看房子的時候最好白天去,上午去,上午9點以后還不見太陽的房子,就是房子朝向不好,曬不到太陽,不能買。
14、房子大門是不是正對著樓梯,正對著樓梯的最好不買,風水不好。
15、以上這些都考慮過了,沒問題了,想買了。那么就問問房子主人,這個房子“干凈”吧?是不是兇宅,就是里面發生過不好的事情吧?比如死人啦,火災啦,人命案了,等等。是兇宅就堅決不能買的。上家不一定實話實說,那么也可以,回頭和鄰居打聽打聽。
16、 看看房子的主人殘疾吧?有缺陷吧?他們家和睦嗎?這些對你是有影響的,如果上家住的順風順水,日子過得好,對你是好的暗示。如果上家過的不好,窮困潦倒 的,有病殘疾的,最好不買這個房子了,有講究的。別不信。特別是,如果是沒有行為能力的人,他簽字賣房是不算數的,比如精神病呀,傻子呀的。這種時候,這個房子再好都不能買。我們買房的時候遇到過。

17、然后再問問,房子的情況,以前什么人住的,是自己住的,還是出租給別人住的。上家買的時候是新房子,還是上家買的時候就是二手的,還是房子是單位分的,有產權證吧?能買賣吧?等等,都要敞開了問明白。
18、房產證上幾個人名字呀,都是誰呀?大家都同意賣房子吧?如果是老人賣房子,還要問問他們兒女同意嗎?不同意也會可能有日后的糾紛,就不能買的。最好要他們兒女出面。如果是兒女替老人賣房子,更要當心。有可能老人都不知道。
19、上家這是第幾套房子呀?賣的話,稅率多少呀?算下來稅的金額多少呀?上家打算自己出還是讓下家出呢?這會影響你的資金預算。房子每月物業費多少錢一平米呀?取暖費怎么算的呀?房子供電供水有問題嗎?


四、談價格:
房子假如看滿意了,千萬別在上家面前表現出滿意的想買的樣子。就盡量挑毛病,這不好了,那不好了,就說不好的地方;厝ヒ院竽,跟中介談,讓他問上家價格。跟中介說錢不夠,講自己困難,讓他幫忙談談價格,要求優惠一點。
然后就看中介的水平了,要搞幾個回合的,上家出一個價,你出一個價的,談呀。不要急,慢慢等兩天。如果你很強勢,不肯讓步,中介就會幫你了,如果上家也強勢的不得了,那么中介就會把自己的利益讓出來,他會少收中介費,也要做買賣的。所以記住,一定要強勢,別輕易自己主動加價。

五、產調
如果看上房子了,價格也談差不多了?梢匀ギa調一下?纯捶孔幽苷YI賣不?

六、簽定金合同:
如果最后價格談差不多了,覺得能接受了,產調也沒問題了。那就跟中介和上家約時間,見面商量具體事情。具體談下面的事情。

1、房子的價格。
2、房屋內設施的處理方法。比如,家具,空調啊,熱水器啊,洗衣機啊,冰箱啊,煤氣灶呀,電視機啊,門窗啊,地板啊,衛生間的設備洗臉池,馬桶,浴缸呀等等,房子里的除了房子本身以外的上家的東西怎么處理?是他自己都拿走還是留給你?免費還是作價給你?作價做多少?
3、房子3金的處理方法。(3金包括物業維修基金,水、電、煤氣、有線電視戶口是否上家免費贈與你,還是要你出錢買過來?)其次是水、電、物業費,要寫物業結清單,截至到上家交鑰匙的之前的費用,由上家負責。
4、上家在房子里有戶口嗎?戶口能遷走嗎?什么時候遷走?遷到哪里去?能遷走的話,約定遷走時間,沒遷走之前留尾款以作牽制。一時沒地方遷,不能遷走的話,要在你拿到產證之后他的戶口還在你的房子里,那就要留多一點尾款,給出一個解決戶口遷走的最后期限,過了最后期限還不遷走,尾款將不予返還。
5、上家的稅費怎么承擔,是他自己承擔,還是你來承擔?
6、上面幾項都談好了,就談談,首付款多少?尾款多少的事情。
7、定金的金額是多少?約定違約責任,就是如果一方單方違約了怎么辦,違約金怎么算。
8、談好中介費怎么出,出多少?是他出他的,你出你的,還是你給他出?
9、商量好付款批次和數額,以及各批次付款日期。如果不貸款的話,錢一般分四次給上家:注意每次付款時資金直接給上家,給一次錢上家要打一次收條。最好不要轉第三方。

一、付定金時給一次,在簽完定金合同的時候給。

二、簽正式合同時給一次,給的是首付款。簽完合同當時給錢。簽完合同后,上家房產證需交給第三方中介保管,防止一房多賣。

三、過戶(就是上家把房產證交上去,房產中心做你的新產證)時給一次,要辦完過戶手續再當天給上家錢。(要是貸款的話,過戶是在銀行貸款審批下來的時候過戶的,審批下來了,還沒放款,銀行放款到上家賬戶要等到下家的新產證做出來以后,拿一個憑證給銀行后,銀行才會放款呢。)

四、尾款,就是你的產證出來了,上家要把房子交給你,交鑰匙的時候給上家,給尾款之前,要仔細驗收房子,和定金協議上寫的一樣嗎?不一樣的,可以適當扣除尾款。我覺得,如果你付現金不貸款的話,可能簽合同、審稅、過戶可以一天完成,這都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合并為一次了。那就是總共分三次付款給上家。也可能,交易中心不能給你一起完成,可能他們有規定,要你簽完合同等幾天再過戶,那就要聽交易中心的規定了。

10、約定簽網上機打合同(就是正式的房屋買賣合同)的日期。一般為定金付好的一周內。
11、最后,把商量好的上述事情事無巨細的都白紙黑字寫在“意向書”或者“定金合同”上,切忌不要口頭承諾。
12、簽字之前核實好上家身份證,房產證,戶口本,中介身份證,等信息。對方說忘記拿了,也要去拿回來,再簽字。買賣雙方以及中介簽字,交定金。
13、上家產證上所有人都要簽字的。家庭成員有利害關系的人,也要簽字,同意賣房的。不論什么理由,都不能在產權人不來的情況下簽定金合同。風險太大。
13、簽合同的時候,看產證,看身份證,看戶口本。產證地址和合同上寫的地址對對牢。別搞錯。




七、審稅:
這個要去交易中心審稅的,上家審上家的,下家審下家的。按照你們約定的方式交錢給國家。也可能要簽完正式合同再審稅,這個我們當時就是簽合同當天做的。

八、網簽:(就是簽網上機打合同,即正式的房屋買賣合同)

1、網簽問題,大型正規中介公司有密鑰就能網簽,小中介公司可能沒有密鑰,注意識別。他要帶你去交易中心網簽,其實也可以。
2、簽訂買賣合同:
A、攜帶好身份證、戶口簿、私章、收入證明以及首付款,單身證明。
B、仔細看清每一條條款,基本上不能改的字就不用看了,因為是交易中心格式;重點看的是房屋的基本信息,權屬狀況,價格,交付時間,付款時間,附件中的裝修情況(就是留給你什么)。
C、雙方另行約定的條款:例:你付款的周期;對方需要繼續使用的,免費期限和收費期限的約定;對方戶口遷走時間(最好是能遷走,因為比較搞),比如前面定金合同上寫的那些最好都搬過來,寫在正式合同上。
D、簽定合同時,必須所有產權人到場。家庭成員及權利相關人員要到場,同意賣房。核實好對方身份證,房產證。
簽定合同后,房產證需交給第三方中介保管,上家可能也不肯給中介的。
E、合同簽好,資金直接給房東,最好不要轉第三方。別給中介,可能他卷錢跑路。

九、過戶:(就是上家把房產證交上去,房產中心做你的新產證)
最后,是過戶帶的資料:
1、帶網簽合同。
2、帶買賣雙方身份證。
3、帶房產證原件。
4、帶買賣定金合同,基本就這些了。
5、各房地局過戶情況略有不同,你可以先打電話咨詢下。

十、交房驗收:

1、根據合同附件中裝修情況,制作清單,就是把你要檢查的東西,一件一件列出個表來,至現場一一核對,檢查是否有缺損或損壞。
2、交房時房東最好能出具近三個月的水電煤支付賬單。防止有遺留,欠費。
3、查水電煤表,結清上家該付的水電煤費用。
4、交房當天就應更換鎖芯。
5、拿到鑰匙,你的買房之旅就完成了。

希望可以幫到近期想要買二手房的你,祝您生活愉快。


轉自E滁州



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發表于 2020-4-21 15:34:40 | 只看該作者
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發表于 2020-4-24 10:08:21 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
厲害了
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